Vegyünk-e hitelre lakást?
k, 2007-02-13 18:32 43 hozzászólásA válasz röviden: nem. Bővebben: attól függ. Az előző bejegyzésben azt állítottam, hogy a lakásvásárlás nem befektetés. Az is elhangzott, hogy nem feltétlenül üdvös egy-két évtizedes lakáskölcsönt felvenni, anyagilag és biztonságilag kedvezőbb lehet, ha albérletben élünk, és kivárjuk, amíg lesz fedezetünk az adott ingatlanra.
Az alábbiakban két forgatókönyvet hasonlítok össze: 10 éves lakáshitel vs. 10 éves albérlet + befektetés.
Egyáltalán nem meglepő módon a különböző lakáshitel konstrukciók a bankoknak, a biztosítótársaságoknak és az ingatlanmágnásoknak kedveznek. Ne álltassuk magunkat, számunkra kedvező lakáshitel nem létezik.
Lakás-stratégia: vessük össze az értékeket!
A továbbiakban nem veszem figyelembe az ingatlanpiac várható változását, az inflációt és az egyéb kockázatnövelő tényezőket: mindkét oszlopra jellemzőek ezek a hatások, madártávlati elemzésemben ezen szempontokat figyelmen kívül hagyom. Az összehasonlító vizsgálatban szintén nem lényegi tényező az alaptőke és a szocpol sem (mindkét oszlopra igaz lehet).
|
I. hitelkonstrukció |
II. albérlet + befektetés |
|
Felvett hitel: 15 millió ft |
Nincs hitel |
|
10 éves futamidő |
10 éves tervezés |
|
175 ezer / hó törlesztés |
Havi 65 ezer albérlet + 110 ezer befektetés |
|
10 év alatt kifizetett összeg: 20 millió |
10 év alatt kifizetett ablérleti díj: 7,8 millió + havi 110 ezer befektetés után 20 millió, azaz összesen 27,8 millió ft. |
|
Lakásra felhasznált összeg: 15 millió ft |
Lakásra felhasznált összeg: 20 millió ft |
Az első forgatókönyv alapján egy átlagos kétszobás pesti lakást kívánunk vásárolni, melyhez felveszünk 15 millió hitelt 10 éves futamidőre. Az átlagos havi törlesztés 175 ezer forint körül lesz, ehhez hozzájön a kockázati biztosítás, mely ekkora összeg mellett kb. 20 ezer forint / hó (kedvezményezett a bank!). 10 év alatt a kamattal együtt 20 millió körüli summát fizetünk a banknak, az első 2,5 évben ráadásul csak a kamatot törlesztjük. Ez azt is jelenti, hogy ha mondjuk 2 év múltán valamilyen okból kifolyólag keresőképtelenné válunk és feléljük a tartalékainkat, az ingatlant úgy veszik el a fejünk fölül, hogy esetleg még tartozni is fogunk a hátralévő kamat összegével.
A második forgatókönyv szerint nem veszünk fel hitelt, hanem úgy döntünk, hogy a következő 10 évet albérletben töltjük, keresetünk egy részét albérletre fordítjuk, másik részét bankban lekötjük (hozzáteszem: nem ez a legjobb pénzbefektetési alternatíva!).
Nem nehéz kiszámolni, hogy 10 év alatt átlag havi 65ezer forintos lakbér mellett 7,8 milliót adunk oda a főbérlőnek. A 175 ezer ft/hó törlesztés helyett a maradék 110ezer forintot betétlekötésre használjuk. Átlag 7%-os évi kamat mellett 10 év alatt a következőképpen alakul:
- év: 1,4 m ft, azaz 1,32 m + 90e kamat
- év: 2,9 m ft, azaz 2,7m + 200e kamat
- év: 4,5 m ft, azaz 4,1m + 400e kamat
- év: 6,3 m ft, azaz 5,9m + 450e kamat
- év: 8,1 m ft, azaz 7,6m + .
- év: 10,1 m ft
- év: 12,2 m ft
- év: 14,5 m ft
- év: 16,9 m ft
- év: 20 m ft
Vegyük észre, hogy öt év múlva évente 500ezer ft passzív jövedelmünk van ( ennyit kamatozik a bank ), 10 év alatt pedig 20 millióra teszünk szert. Ez az összeg éppen 5 millióval több, mint a banki kölcsön ( úgy, hogy közben végig albérletet fizettünk ).
Előnyök - hátrányok
A hitel alapú lakásvásár tagadhatatlan, és egyben egyetlen előnye, hogy végre úgy érezzük: saját fészekben élhetünk. Azért mondom, hogy érezzük, mert az ingatlan valójában a bank tulajdona egészen addig, amíg nem törlesztettük a hitelt.
Van egy közmondás, miszerint nem ember az, akinek negyven éves koráig nincs saját lakása. Kelet-Európai mentalitást tükröz, hogy nagyon fontosnak érezzük, hogy saját lakásban neveljük gyermekeinket. Ez az egyetlen és tagadhatatlanul nyomós érv, mely a hitel alapú ingatlanvásár mellett szól.
Ezzel szemben a legfontosabb hátrány, hogy a törlesztőrészletet kötelező módon be kell fizetünk minden hónapban, függetlenül attól, hogy szakmai létünk éppen hogyan alakul. Ha nincs más fedezeti forrásunk, meglehetősen kényelmetlenül érinthet egy szakmai váltás, néhány hónap jövedelemmentes övezet, vagy éppenséggel egy betegség, és még sorolhatnám. Ezek egy részét különböző biztosításos technikával látszólag elháríthatjuk, valójában azonban még nagyobb adósság terhét húzzuk magunkra. Előfordulhat, hogy két-három éven belül jelenlegi jövedelmünk megsokszorozódik, ebben az esetben felmerülhet az előtörlesztés igénye. A szomorú csak az, hogy függetlenül attól, hogy mondjuk öt év alatt fizeted vissza a tíz éves kölcsönt, ugyanúgy 10 év után kell lepengetned a kamatot. Ezzel szemben ha ezt az öt évet albérletben töltötted volna, a jövedelemnövekedést hatékonyabban kihasználhatnád az ingatlanvásárra: több maradna, vagy nagyobb/jobb ingatlanhoz juthatnál.
Ez is korfüggő
A legfontosabb szempont persze az, hogy hány éves korunkban jutunk el arra az anyagi szintre, hogy egyáltalán lakásvásárláson törhetjük a fejünket. Harminc év felett már nagyon nem mindegy, hogy csak tíz év múlva költözhetünk saját lakásunkba, úgyhogy nagyobb eséllyel vállaljuk fel a hitelből fakadó kínokat.
A mai társadalmi viszonyok mellett azonban úgy gondolom, hogy meglehetősen nagy felelősség 10, vagy 20 éves törlesztést bevállalni. Mi a garancia arra, hogy képes leszek végigvinni a dolgot? Ha menet közben belebukok, mindent elveszthetek, míg a másik forgatókönyv mellett nem történik semmi tragédia, ha hónapokig nem kötök le pénzt.
Összegzés
Nem óhajtom kritizálni azokat, akik lakáshitellel élnek. Ez is egy szempont, melyet nem árt megfontolni. Nem vagyok közgazdász, úgyhogy összetettebb elemzésre nem vagyok alkalmas, azt azonban tudom, hogy a fogyasztói társadalom alapját éppen a költségre való buzdítás jelenti. A tőkés attól tőkés, hogy alatta tömegek hiszik el, hogy költekezni kell és költekezni jó.
Érdemes mindezt megfontolni, mielőtt két-három éves hitelre adjuk a fejünket azért, hogy másnaptól plazmaképernyőn bámuljuk a diktált valóságot.
Illusztrációk
- Guy Jean Genevier, 1999, 2000
Új hozzászólás
Hozzászólások
néhány megjegyzés:
1. újabban ausztriában szokás lakáshitelt felvenni. ügyfélként kezelnek, kamatok alacsonyabbak. keress rá a neten.
2. nem mindenki egy budapesti, 30-80 nm-es lakásban szeretné a gyerekeit nevelni, hanem vidéki családi házban. olyat is lehet bérelni, de nagy választék nincs.
3. szerintem ne keverd ide az áruhitelt, teljesen más dolog.
1. hümm, erről nem tudtam.
2. hát ez nagyon igaz :)
3. valóban, az áruhitel valódi szívást jelent (/szivatást), a lakásügy ennél jóval árnyaltabb. A mögötte álló eszme azonban ugyanaz...
kulcsi, a majdnem hibátlan eszmefuttatásodban azt a trükköt alkalmaztad, hogy ezúttal 10 évről beszéltél a hitel időtartamát illetően. Előző bejegyzésed kommentjében jómagad, majd Aries is és én is 20 évről beszéltünk, illetve ezek mentén érveltünk. Ezeket most figyelmen kívül hagytad. Ezen kívül ott is sántít a dolog, hogy az általad vázolt számok nem jellemzőek. Ritkán vesznek fel lakáshitelt 10 évre, mert az átlag ember nem tud havi 175e-et kifizetni. Illetve azért sem, mert a 10 év valóban nem jó konstrukció a számok alapján. Ezek után a tanácsaid csak azon kevesekhez szólnak akik ezt meg tudják fizetni, bár abszolút-közeli igazságok formájában tálalod.
nem0, ha 20 évvel számolunk, 15 milliós kölcsön esetén átlagos havi 105 ezer forintos törlesztőrészlet jön ki, és összesen 25 milliót fizetünk vissza, azaz 10 millióval többet, mint a felvett kölcsön. Minél hosszabbtávú kölcsönnel számolunk, annál kisebb a törlesztőrészlet, de annál nagyobb a visszafizetendő összeg! Azaz: sokkal jobban megszivat a bank.
Sejtésem szerint a Te kalkulációd (vö. előző cikk végi nem0-komment) akkor igaz, ha mondjuk egy 15 milliós lakáshoz megvan 10 milliód, s csak 5 millát veszel fel 5-10 évre. Abban az esetben az általad javasolt képlet megközelíti az igazságot. Abban a felállásban valóban minimális a szívás, azaz még meg is érheti...
Abszolút-közeli igazságok formájában tálalok általában mindent, majd úgyis helyrerakják a kommentok ;-)
No és az sem mindegy, hogy volt-e saját tőkéd, amit csak kiegészítesz lakáshitellel, mondjuk 5 millió erejéig.
Nálunk ez az albérletes ügy negatív szaldójú lenne. Pont úgy jött ki, hogy júniusban beköltöztünk a megvásárolandó ingatlanba (naaaaaagy lakás), és 5 hónapig igen méltányos lakbért (65e+rezsi a 130 nm után) fizettünk, mert meg kellett várni a negyedik gyerek születését a félszocpolhoz, stb. Szóval amikor végre törleszteni kezdhettük a hitelt, a részlet bizony a fenti összegnek kb. a fele lett (igaz, 19 évre).
(Persze jobb lett volna egyáltalán nem felvenni hitelt, ebben teljesen igazad van, dehát...)
Ja, és ekkora lakásokért simán 100 fölött kérnek havonta, még kevésbé kedvelt környékeken is.
ez azért nem hangzik rosszul. Ekkora törlesztést nyilván be lehet vállalni... :)
Valóban nagyon nem mindegy, hogy mennyi alaptőkéje van az emberfiának, végülis nem0 is erre világított rá.
Szerintem itt az sántít, hogy 1. az albérleti díj növekszik, 2. a lakásárak szintén. Tehát 10 év múlva nem fogsz egy olyan lakás kapni tizenöt milláért, mint most, és valszeg 2 évente 5000-rel minimum felemelik a bérleti díjadat. Persze az is lehet, hogy most már nem lesznek ilyen drasztikus változások, de mondjuk az elmúlt tízben még ennél is sokkal drasztikusabbak voltak. Egyébként igaz, főleg a nemfizetős kockázati része.
Na mert hogy ne mondjuk, hogy nem számolunk az inflációval, ha 7%os betéti kamattal számolunk, hiszen nézzük meg, hogy egy nulla infláció körüli országban mennyi a betéti kamat. Mert ebből a betéti kamatból alsó hangon 5% az infláció. Na. Ezt akartam még hozzátenni, hogy ezért itt egy kicsit csúsztatva van.
még azon is érdemes elgondolkodni, hogy ha rendelkezésedre áll a havi 175 ezer forint, amit végül nem a lakáshitel törlesztésére fordítasz, hanem kifizetsz belőle 65 ezret az albérletért, akkor a maradék 110-et nehezen tudod félretenni rendszeresen.
egyébként a szüleinknek is nagy terhet jelentett annak idején a lakáshitel (persze más rendszer volt más körülményekkel), de a 15. évben nem okozott nagy problémát kicsengetni a törlesztőrészletet.
Hanna, szerintem a drasztikus áremelkedés ideje lejárt. Nagyon úgy tűnik, hogy beálltak az ingatlanárak egy szintre, nyilván enyhe tendencia még felléphet, illetve tapasztalható, de egyéb változás aligha.
A lakásár emelkedés mellett ott van még az amortizáció is a másik oldalon, azaz ha most megveszel egy lakást, az tíz év múlva éppen tíz évvel lesz öregebb és lelakottabb. Ez ellensúlyozza a dolgot némiképpen...
Számolunk az inflációval, igaz, de ha pölö svájci frank alapú hitelt veszel fel, akkor ugyanúgy nő a visszafizetendő részlet is, ha nem svájci frank alapú, akkor lényegesen kedvezőtlenebb részleted lesz, hiszen a bank is tudja a magáét.
Szilárd, az igaz, hogy nehezen tudod félretenni a 110 ezer forintot rendszeresen, de a másik oldalon ha ilyesfajta problémába ütközöl, nagyot szívsz. Szóval ez nem a hitel melletti érv, hanem éppen ellenkezőleg.
A szüleink jól jártak lakáshitelileg, szvsz nekünk nem lesz ilyen szerencsénk! :)
De hát pont ez az, hogy egyik oldalon számolsz az inflációval (betéti kamat), másikon nem (felvett pénz értékének csökkenése). Egyébként ugyan mondjuk a 92-96 közöttihez képest most beálltak a lakásárak, de pont most adok el egy lakást, laza 25%-kal többért, mint vettem 2,5 éve, a nővérem most adott el egyet, szintúgy 15% többért. Szóval változnak azért még azok. És ha nem újépítésűt veszel, akkor, te is tudod, nagyon nem számít az a 10 év amortizáció egy lakásnál. (Mindegy, hogy 1960-ban v 1905-ben épült a ház. A felújítások számítanak.)
Jahh és az infláció meg azért nem megállóban van. Sőt, éppen futni fog egy kicsit asszem a gázáremelkedés után. Meg még egy darabig. Sőt, ha megnézed a magyar gazdaságot hosszútávon(mondjuk 150 évre visszamenőleg): költekezés, hiány, konszolidáció (elején elszaladó inflációval, ami aztán beáll). Úgyhogy azért nem építenék itt tartósan 1-2 százalékos infl-re, ha meg igen, akkor ne kamatoztassuk 10 éven át 7%-on a lovét. Hanem mondjuk 2%on Az lesz tényleg pariban a másik odallal. Vagy infláció vagy alacsony betéti kamat. Ez így van, na Uff. én beszéltem.
A valos beteti kamat a tudomasom szerint sem tobb 2%-nal. A 2%-nal magasabb kamat eseten lehet kovetkeztetni az inflacio mertekere.
hümm, ennyit a gazdasági ismereteimről... :)
Szervusz Zsolt, látom ez a lakástéma kiverte a biztosítékot, nem csoda, hisz a lakhatás alapvető szükséglet és hatalmas energiákat vagyunk képesek bele fektetni, lásd azon filózunk, hogy 15 vagy 20 év munkájából akarjuk kifizet azt a "kócerájt", ami a továbbiakban fizikai biztonságunk egyik alapját képezi. Természetesen ez azokról szól, akik nem befektetésként kezelik a lakásukat, hanem otthonként. A nagy különbség a kettő között az, hogy az otthon tartalmaz egy rakás olyan szubjektív tényezőt, amit mindenki csak saját magának tud pénzre váltani, mindenki maga tudja eldönteni milyen szükségletét mennyiért szeretné kielégíteni. Így aztán elég nehéz ehhez a részéhez hozzászólni, a másik része közgazdaságtan. Ami viszont tetszik, hogy beindultak nálad is a fészekrakó ösztönök, kezdesz "igazi" kispapává válni, nekem nagyon sok örömöt ad a folyamat megélése, remélem te is így vagy/leszel vele, üdvözlettel, András.
Sokan vannak, akik albérletben nevelik fel a gyermekeiket, de az még nem mond semmit arról, hogy igazi/nem igazi kispapákról van szó... szerintem.
Kedves Kulcsi!
Én egy hűséges olvasód vagyok, és volt ugyan egy email váltásunk, de nem ismerjük egymást, most mégis határozott kritikát fogok megfogalmazni. Ezt elsősorban azért teszem, mert jó lenne, ha a blog visszatérne a régi kerékvágásba.
Annak örülök, hogy hajlandó vagy szembeszállni azzal a tévhittel, hogy mindenáron törekedni kell a saját lakás vásárlására. A fejlett országokban 20-40% úgy éli le az élete jelentős részét, vagy akár a teljes életét, hogy soha nincs saját lakása, mégis lehet sikeres ember. Itthon az ilyet lenézik, sokszos minden alap nélkül.
Az általad írt bejegyzés ugyanakkor a megfontalandó tényezőknek csak egy részét veszi figyelembe, de ami még rosszabb: hemzseg a tévedésektől és a felületességtől. Olyannyira, hogy pénzügyi szempontból teljesen használhatatlan. Csak pár példa:
-Nem igaz, hogy nem létezik kedvező lakáshitel. Ezt az adott anyagi lehetőségek, jövedelmi viszonyok és persze a hitel paraméterei döntik el.
-Figyelembe kell venni az ingatlanpiac változásait, hiszen 10 év alatt lehet olyan felfutás az árakban, ami miatt a betétben összegyűlt pénz fele olyan jó lakásra sem jó.
-A betétnél egyáltalán nem számoltál kamatadóval, ez sokmilliós tételt jelent a te számításodnál is.
-Nem látom, hogy mitől lenne egy azonos lakás 10 éves törlesztése havi 175 e Ft, és mégis csak havi 65 e Ft az albérlet. Ha az önerő 0% lenne (biztos, hogy nem annyi), akkor is 15 m Ft a lakás értéke induláskor, amiért a bérbeadó csak évi 780 e Ft-ot, kap ami 5% körüli hozamnak felel meg (persze lehet ingatlan értéknövekedés is, de vannak közben költségei is).
- Ki mondta, hogy végig 7% marad a betéti kamat?
- Az előtörlesztés kapcsán amit írsz, nem igaz, legalábbis több bank esetén.
...és még sorolhatnám.
Jó szándékkal írom ezeket, még ha határozottan is fogalmazok. Az a véleményem, hogy ehhez a területhet nem értesz, a pszichológiához viszont nagyon. Különösen a lucid dream és az alvási paralízis témakörben írtakat tartom értékesnek, kérlek ezekhez térj vissza.
A commenteket el sem olvastam, most már látom, hogy páran leírtak néhány dolgot azok közül, amiket írtam. Bocs az ismétlésért, de ettől függetlenül a véleményem természetesen érvényes.
Kedves Balázs, köszönöm, hogy olvasod a blogot!
Felháborodásod "Ellenvéleményed" oka számomra különös: ilyen alapon számos más bejegyzésem is hemzseg a hibáktól, hiszen többnyire nem mélyelemzéseket írok, hanem egy-egy jelenség valamilyen szemszögből való megvilágítására adom a fejem.
Jelen bejegyzés legfontosabb mondandója az, hogy a felvett hitellel hosszú időre megkötjük a kezünket, azaz olyasmit kell garantáljunk, amit nem biztos, hogy célszerű bevállalni, éspedig, hogy évekig fizetünk x összeget minden körülmények között. Nyilvánvaló, hogy állításom függ a hitel és a jövedelem közötti aránytól, ezt nem tagadom.
Az ingatlanpiac változásaival valóban nem számoltam, kérlek világosíts fel, ha előre tudod, hogy az elkövetkező tíz évben hogyan alakulnak a dolgok ezen a téren. Lehet felfutás árakban, de egyáltalán nem biztos, hogy lesz. Ha nagy felfutás lesz és ezt ráadásul előre tudod ennek a mértékét, akkor vegyél fel sok-sok hitelt, vegyél néhány ingatlant, és tíz év múlva add el azokat. Meg fogsz gazdagodni...
"A betétnél egyáltalán nem számoltál kamatadóval, ez sokmilliós tételt jelent a te számításodnál is."
7%-os átlagkamat esetén 20%-os kamatadóval számolva 1,4%-ot kell lefaragni a kamatból (5,6% marad). Valóban nem számoltam kamatadóval, de azzal a lehetőséggel sem, hogy mi van akkor, ha nem lekötött betétben, hanem alacsony, vagy közepes kockázatú értékpapírban tartom a pénzt (várható hozam magasabb lesz, akár 8-9%-al is számolhatunk).
A másik oldalon ugyanakkor nem számoltam fel pl. a kockázati biztosítást, mert az konstrukciófüggő.
Bizonyára még sorolhatnád a hibákat, nyilvánvaló, hogy olyan témát feszegetek, ami nagyon sok változótól függ, azaz valójában csak véleményt lehet megfogalmazni ezzel kapcsolatosan, biztos kimenetelt (pénzügyi szempontból) nem.
Köszönöm, hogy felhívtad a figyelmem a legfontosabb hiányosságokra! A crescendo látókörében az alvásparalízis és tudatos álom fontos ugyan, de nem foglal el központi helyet. Az alvásparalízises témához írt cikkek nagyrésze intruder (újabban ishmael) áldozatos munkájának tudható be, a tudatos álmodásról is igen kevés írás látott napvilágot a crescendon.
Ugyanakkor az is hozzátartozik az igazsághoz, hogy bár igényes blogot kívánok létrehozni és fenntartani, elsődleges célom, hogy olyan témákról írjak, ami foglalkoztat, s csak másodlagos szempont, hogy a júzerigényeket kielégítsem. Tapasztalatom szerint az első szempont követésével a második is automatikusan teljesül.
A pszichológiaközelibb bejegyzéseknél is ugyanúgy vannak ellenvélemények (vö. Teodora tipizált dolgokkal szembeni ellenállását), bár azokat nehezebb számszerűsíteni, éppen ezért a hibák kevésbé tűnnek objektívnek.
Ettől függetlenül persze nem tagadom, hogy a pszichológiához jóval nagyobb közöm van, mint a közgazdaságtanhoz :o) Fontosnak tartom azonban, hogy az érdeklődésem terelje a témaválasztást és ne a szakmai kényszer. Következésképpen ha a továbbiakban közgazdasági elemzésekkel akarok foglalkozni, akkor a blog is ennek megfelelően átalakul függetlenül attól, hogy ezzel elvesztem a látogatók nagyrészét, vagy sem.
Szia,
Ahogy a hozzászólásomban is jeleztem nem az a kritikám lényege, hogy nem értek egyet a fő mondanivalóval. Bizonyos helyzetekben egyetértek vele, bizonyos helyzetekben nem. Ezek a helyzetek azonban nem jól vagy egyáltalán nem lettek kibontva a post-odban. A fő problémám az, hogy a következtetésekben számos hiba volt.
Ingatlanpiac változása: nem tudom, hogy mi fog történni, bár inkább infláció feletti felfutást tartok valószínűbbnek. A gond az, hogy a post-odban te nem kalkuláltál jól az ingatlanárak változásának a lehetőségével.
Alvásparalízis és LD: persze, tudom hogy nem ezek az elsődleges témakörök, csak jeleztem, hogy nekem ezek tetszettek a legjobban.
Természetesen a blogoknál (kivéve ha üzleti célú), nem az a legfontosabb, hogy az olvasók mit várnak el, hanem a blog írója miről szeretne írni. Lehet, hogy 100 000 rendszeres olvasód lenne, ha minden nap betennél egy provokatív bejegyzést politikai téren, de a cél nem az, hogy minél több olvasód legyen, hanem hogy arról írj amiről csak szeretnél. Ha viszont olyan témakörben is megszólalsz, ahol nem vagy otthon, a maradék hűséges olvasókat is elriaszthatod, vagy rosszabb esetben meg is téveszthetsz embereket, anélkül, hogy rossz szándékod lenne.
Mégegyszer szeretném hangsúlyozni, hogy nem a blog-oddal, vagy veled volt problémám, éppen ellenkezőleg: nagyon tetszik amit csinálsz. Csak ez a bejegyzésed nem tetszett.
Balázs, örömmel venném egyébként, ha leírnád, hogy szerinted melyek a legfontosabb szempontok, melyeket érdemes szem előtt tartani egy lakáshitellel kapcsolatos döntés meghozalatakor! Tanulnék a tőzsdemágustól... :)
Tetszik a blogod! http://bridgewealthmanagement.blogspot.com/
Szia,
Még véletlenül sem a saját népszerűsítésemre írtam a saját nevemmel, hanem azért, hogy ne írjak ilyen kemény kritikát névtelenül.
A mágus szó túlzás :)
Szívesen írok erről részletesebben, de ez nagyobb lélegzetvételű dolog, ezért a türelmedet kérem.
Szerintem az albérlet is folyamatos és elkerülhetetlen költséget jelent ugyanúgy, vagy ott lehet olyat csinálni, hogy nem fizetsz? És akkor addig a híd alatt alszol? :)
Mindkét esetben lehet kedvező feltételeket és ellenérveket találni, leginkább az igények függvényében, ez a szembeállítás kicsit alma-körte. Úgy érzem, Kulcsi saját magát győzködi. Az biztos, hogy óriási stressz a dolog, nem csak arról szól, hogy egy teázgatás mellett az asztal két oldalán a vitafelek melyik álláspont mellett hümmögnek jókat, hanem végig kell fizetni és élni x évig egy ilyen döntést. De hogy a megnyugtató félig üres poharat is elővegyem, szerintem mindkét variáció kockázatos és kellemetlen, én se gyűjteni, se törleszteni nem lennék képes, valahogy nem is normális ez az egész világ. Régen mindenki élt valahol..
mondd teodora, neked mi a stratégiád, ha gyűjteni és törleszteni sem vagy képes? egyszerűen van?... :)
Bizonyára ez a harmadik út, a harmadik oszlop, a harmadik lehetőség mindenek fölött ;-)
Carpe diem. De nincs semmi sem fölötte másnak.
Néhány észrevétel:
Furcsa ennyi agitálást hallani a kötöttségek ellen egy házasembertől. :D
--
Aries
Balázs, örvendek a válaszodnak, úgy tűnik, hogy az alvásparalízises megjegyzésed segített helyrebillenteni az egyensúlyt ;-)
Igazad van, ez nem vitás! Ellentmondtam Neked, mert
Szóval egyetértek veled abban, hogy
Orulnek, ha a blog vegere, eme kimerito vita utan felkerulne egy alapos szamitas, ami minden kalkulalhato tenyezore kiter.
Igazabol az alberletes szamitas kevesbe erdekel, mert azzal tisztaban vagyok, benne elek.
Annak sokkal nagyobb hasznat latom, ha felteszitek, hogy milyen konstrukcioban, milyen megtakaritasban, mikor, hova, hogyan erdemes fordulni. Mire kell figyelni, mit hogy erdemes csinalni.
Ahogy ti csinaltatok es ahogy nektek bevalt!
(ha ez nem fer jelen blog keretei koze, akkor orulnek egy ilyen celu, inkabb szakmai megkozelitesu, mint erzelmi beallitottsagu thread-nek)
Remélem Balázs kisegít a témában bennünket, tőlem ennyire futotta...
Szia kulcsi,
Az a nagy helyzet hogy figyelmen kivul hagytad a legfontosabb tenyezot:
Az ingatlan jelenleg a legjobb passziv befektetes.
Legyszi nezd meg a negyzetmeter arak alakulasat az utobbi 15 evben...
Ami ezelott ket eve 280.000 /nm volt most 350.000(uj epitesu, buda) ...
Gyakorlatilag az ember alig tudja tartani a szintet a lakasra gyujtesben az arakkal...
Hello mindenkinek!
Örömmel olvastam a cikket, és a bejegyzéseket, mert egy engem is érintő problémával foglalkozik. Ismeretségi körömben hárman is vannak akik a harmincas éveik elején járnak, és belevágtak a lakáshitelbe 20éves törlesztővel. Ebből két pár elvált, illetve szétment. Egyiküknél kifejezetten ok volt az, hogy papiron 20 évre meg van határozva az életük menete, és ez óriási felelősség.Ez a pár jól kereső informatikus volt.
A másik pár 2 gyerekkel vágott neki, a férj kisvállalkozó volt építőiparban. Az üzlet úgy ahogy mendegélt, de annyit kellett dolgozniuk, hogy szép lassan a családi életük az heti egy-két órára korlátozódott, végül a feleség döntött a válás mellett.
Nem elrettentésül írom le ezeket, ezek csak az én személyes tapasztalataim. Én is gondolkodtam a lakáshitelen, laktam albérletben is, de egyszerűen szerintem az emberek többségének a mai konstrukciók (10-20- év /havi 100-200E ft)egyszerrűen irreális.
Jelenleg nagyobb cégnél dolgozom, és azt látom, hogy közép, és felső vezetőknek, is pillanatok alatt szűnik meg az állása, és akkor csak a törlesztő részlet marad. Persze azokat is megértem akik nem akarnak gyerekkel a szülőkkel lakni, még hosszú ideig, de úgy érzem a bankok olyan hiteleket kinálnak amit egy átlagos középosztálybeli csak hatalmas kockázetvállalással vehet fel, vagy a fedezet sok esetben a szülők háza/lakása.
Köszönöm Saboteur a hozzászólást! Tulajdonképpen megérne még egy bejegyzést az általad felvezetett szempont taglalása! Az is lényeges kérdéshogy anyagilag megéri, vagy sem lakásra hitelt felvenni, de ennél izgalmasabb az, hogy egy hosszú lejáratú nagy összegű kölcsön milyen nyomást gyakorol a családra!
Ha nagy a hitel, akkor a munka az első, mert munka nélkül nincs pénz, pénz nélkül nincs törlesztés, törlesztés nélkül pedig elúszik a ház, amibe már nem kevés energiát és pénzt öltek.
Ezzel szemben ha nem veszel fel kölcsönt és gyűjtöd a pénzt, ennek a lelki hatása az, hogy van pénz, azaz a munka nem veszélyezteti a család egzisztenciáját, következésképpen nagyobb energiát lehet a családra szánni. Ezt kellene végre tudatosítani...
Érdemes elolvasni az index cikkét a lakásvásárlásról:
Hogyan vegyünk lakást?
Újabb cikk az indexen: Hülyeség kifizetni a lakást
nemcsak nem jóindulatú, de okos sem vagy...
Azért még üdv.
Avi
Szia Kulcsi!
Pénzügyes szemmel az a baj a példáddal, hogy különböző időpontbeli pénzeket hasonlítasz össze. A befektetésednek a jövőértékét hasonlítod az albérlet költségének a jelenértékével. Persze, hogy az előbbi lesz a nagyobb.
A számolás nagy vonalakban, ha már 7%-nál maradunk, éves kamatozással, a 10 év múlva időpontra:
Havi 175ezer tíz év múlva: 31 millió
A rögtön megkapott 15 millió tíz év múlva: 29,5 millió.
Ügylet költsége: 1,5 millió
Havi 65ezer tíz év múlva: 11,5 millió
Havi 110ezer befektetés tíz év múlva: 19,5 millió
(Ebből jelenértéken kijön egy 9,9 milliós lakás, ha a 15 millióshoz hasonlítjuk.)
Ügylet költsége: 11,5 millió
Csak annyit kell látni, hogy amit mi ma (és persze minden évben) kifizetünk, az mennyit ér 10 év múlva. Ezt tudjuk hasonlítani azzal, hogy a befektetésünk mennyit ér 10 év múlva.
Szerintem albérlettel számolva 7,5-szer nagyobb kiadással megszerezhetünk egy kisebb értékű lakást.
Hogy egyébként a lakás ára nem úgy nő, mintha a pénz bankban kamatozna, mindegy, mert ezt cseréled el az élményre, de számolni vele szerintem így érdemes.
bocsánat, az előző példa második részénél nem volt helyes a gondolatmenetem...
tehát:
ha a mától 10 évre lévő időpontra számolom a pénzáramokat, akkor az első esetben jövőértékben 31 milliót adtam ki, és a második esetben is! ugyanis az albérlet költsége jövőértéken 11,5 millió, és a befektetéseimből összejött, jövőértéken 19,5 millió forintot is kiadom, abból veszek lakást, tehát az összegük ugyanúgy 31 millió, mint az első esetben.
azonban az első esetben jelenértékben kapott 15 millió jövőértéken 29,5 milliót ér, a második esetben ez a jövőérték csak 19,5 millió. Tehát a 10. év végén akkori értékben 10 milliót bukik, aki az albérletes megoldást választja. Ez jelenértéken 5 millió forint.
másképpen: ha valaki nem veszi fel hitelt, és az albérletet választja, az olyan, mintha ebben a pillanatban kidobott volna az ablakon 5 millió forintot.
akkor inkább adja nekem, szívesen megadom a számlaszámomat... :-)
Az osztrák hiteleket felejtsétek el. Nemrég váltottam ki az osztrák hitelemet magyarra. Minden téren jobb (pl. magyar állampolgár Ausztriában csak Eur alapú hitelt kaphat), THM, kamat itthon sokkal jobb.
Érdeklődve olvastam a cikket, és a sok különböző nézőpontpontból való hozzászólásokat.
Értem, hogy a cikk írója óva int mindenkit egy nagy összegű, és sok évre szoló kötöttség ellen. Azt hiszem, hogy ebben nagyon is igaza van.
Mint ahogy az egyik hozzászoló is írta, egy válás esetén kinek a nyakába szakad az egész?
Persze ez sokban függ attól is, hogy ki milyen segítségre számíthat a családjától. Itt gondolok arra, ha a részletek egyrészét anyuka vagy apuka átvállalja, vagy netalán munkanélküliség esetén a teljes összeget.
De sajnos azt hiszem, hogy nem ez a jellemző.
Amit én szeretnék kiegészíteni, hozzáfűzni az eddig leírtakhoz, az a következő.
Valóban nem kellene rögtön egy nagy összegű hitellel kezdeni, mert azt az otthont fenn/fent is kell tartani. /fűtés, villany, gáz, stb/ sőt bútorok is kellenek bele.
Meg ha szocpolt kapunk, akkor gyerekek is. :))
Kis csemetéink, pedig igencsak megnövelik a kiadás rovatot a költségvetésünkbe.
De azt sem tartom jó megoldásnak, hogy 10 évíg albérletben lakjon az ember. Ráadásul talán nincs is olyan albérlet, ahol 10 évíg lehetne lakni.
Akkor pedig költözködni kell, ami megint csak komoly kiadást jelent.
Szerintem lehet egy olyan lehetőségben gondolkozni, ami a kettőből jön össze.
Lehet albérletben kezdeni, és közben keresgélni az eladó ingatlanok között.
Hiszen van időnk kivárni, mert lakunk valahol addig is amíg nem találjuk meg a számunkra megfelelőt, aminek a havi törlesztőrészlete szinte megegyezik az addig fizetett albérlet díjával.
Itt gondolok pl. egy 5-8 milliós házra. Elég jókat lehet kapni ezért az összegért. Igaz ezek a házak nem éppen a Fővárosban vannak.
De van kocsi, vonat stb. és ha dolgozunk valahol, akkor ugyis kapunk utazási hozzájárulást. /pl. a bérlet árát..stb/
Később ezt felújíthatjuk, vagy bővíthetjük, ahogy a pénztárcánk megengedi, vagy akár az adott telken egy új ház építését is elkezdhetjük.
Talán igy nem nehezedne akkora nyomás a családra.
Mivel azt hiszem, hogy a korszerűsítésre, és a felújításokra kedvezőbbek a hitelek.
Én ezt csinálom. Talán adtam egy jó ötletet, mert így is lehet.
Üdv mindenkinek.
A házzal és a vidékkel érdemes vigyázni. Egyrész az ilyen olcsó ház nem véletlenül ilyen olcsó, egy elhanyagolt ház pedig igen sok felújítást von maga után, kezdve a kazán és a tető cseréjétől a vizesedő talajon át a kerítésfestésig. Könnyen pótolható munkaerőként pedig szintén érdemes kétszer meggondolni a munkahelytől való elköltözést, mivel egyik munkaadó sem lelkendezik havi 30eFt-ot kiadni bérletekre és eltűrni a késéseket. Szóval csak óvatosan, minden annyit ér, amennyibe kerül.
--
Aries
Sziasztok!
Jópofa dolog egy helyen az élet különböző területeiről ismerős arcokra akadni:) Én is ideböfögök pár kéretlen szót:)
Zsolti, szerintem kicsit indokolatlanul mellre szívtad BWM Balázs kommentárját, lazíts egy kicsit;) Tény, hogy kicsit elnagyoltak lettek a számszaki adatok:)
Andris, igen, szerintem ez az egyik legfontosabb, hogy nem pusztán befektetésből vesz vagy bérel az ember lakást. A tulajdonosi "jóérzésen" kívül az is ott áll egy saját lakás mellett, hogy mennyire lennél lelkes a saját szád ízére alakítani egy albérletet, hiszen minek költenél temérdek pénzt a más tulajdonára, mikor (még ha jó pár évről is van szó), csak átmenetileg laksz ott.
Balázs, tetszenek az érveid (ahogyan általában a cikkeid is, vagy az előadásod), többségében egyetértek, bár ez a kvázi "húzz vissza a pszichológiához" kicsit túlzás volt. Véleményem szerint nem csak az lehet a célja a blognak, hogy közvetlenül aranyigazságok formájában megválaszolja az élet nagy kérdéseit, hanem az is, hogy egy érdeklődésre számot tartó témában valaki vitára feldobja a saját nézőpontját. Bár tény, hogy úgy nem érdemes számszerű adatokkal foglalkozni, ha akkora benne az elhanyagolás mértéke, hogy az a valóssal teljesen ellenkező eredményt is kihozhat.
A fentebb már felsorolt érvek és ellenérvek, korrekciók mellett azért azt is odabiggyeszthetném, hogy a felvett lakáshitel sincs kőbevésve. Bár kicsit macerásabb, mint egy albérletből kicuccolni, de lehet váltani.
Aries, tudom, hogy ez itt nem a reklám helye, de honnan szedtél használt lakásra Ft alapon 4.3%-os THM-mel rendelkező hitelt?
Igaz, hogy a Te neved szerepel az ingatlan tulajdoni lapján amit bankhitelből megvettel, csak ott feszít még egy jelzálogjog, terhelési és elidegenítési tilalom, és nem utolsó sorban a terjedelmes lakáshitelszerződésedben egy olyan kitétel, hogy az ingatlan állapotát úgy kell tartanod, hogy az mindenkor elég fedezetet nyújtson a fennálló hiteltartozásra, ezt a bank (elvileg) bármikor ellenőrizheti, és ha nem tetszik neki, aki plusz fedezetet kérhet, ha pedig annak nem tudsz eleget tenni, élhet a jelzálog jogával.
Robi, igen, nézhetjük az elmúlt 15 évet. És? Ettől garantálod, hogy egy jelenleg túlértékelt ingatlan pár év múlva a dupláját fogja érni? A múltból lehet tanulságokat, összefüggeseket levonni, de nem kellene egyenesen ráhúzni a jövőre.
A válásokat nem biztos, hogy közvetlen vonzataként kellene tekinteni konkrétan a lakáshitelnek. Aki meg annyira fél, meg se nősüljön. Mondom ezt én lakáshitel után elváltan;)
Ezokat,
Igen, ez is alternatíva, de utazási támogatás ide vagy oda, már pár 10 km-ről naponta bejárni is nagyon komoly költség (és akkor nem beszéltünk az utazással töltött időről). Ahhoz pedig elég messze kell menni a fővárostól, hogy 5-8M-ért lakható(!) házat találj. Nem mellesleg egy építkezésre az esetek sokkal nagyobb százalékában megy rá a család, mint a hitelre (bár ettől ez még az én mániám is:)).
Üdv.,
UG
Szia UG, asszem tudom, hogy akadtál a blogra ;-)
na igen, ezzel nagyon egyetértek, és örülök, hogy ezt mondod!
Érdekes, hogy pont erre a bejegyzésre reagáltak a legtöbben, jóllehet a blog erőssége elvileg nem ez. Mégiscsak sikerült ezekszerint megfogalmazni egy provokatív nézőpontot, melyre sokaknak volt reagálnivalója.
Azért is örülök a kommentednek UG, mert hallomásból tudom, hogy igen nagy ingatlanszaki vagy ;-). Várom más témákhoz is a hozzászólásaidat, köszi!
Kedves UG!
Az alacsony THM-et úgy értem el, hogy 2003-ban vettem lakást. A használt lakások állagát nem nehéz megtartani. Nem vagyok ingatlanos, de mostanában vásárolok újra ingatlant, és úgy látom, igen magas sok panellakó fájdalomküszöbe. Lötyögő küszöb, szétrohadt ablakpárkány, kézben maradó kilincs, kiégett konnektorok. Ez nem pénzkérdés. Ezt az állapotot megőrizni nem nehéz.
--
Aries
Érdekes a felvetés de van benne némi hiba...
1, 10év mulva a mai inflációval nézve az összeg épp anyit fog érni a megtakarításban mint most 10 millió (nagyon jó esetben)
2, spanyolországban mikor az EURO lett a hivatalos valuta az ingatlanok éára a 10szeresére ment fel
pld... egy 48 m2-es ingatlan 4 millióról 40 millióra
és a spanyolok még jól álnak anyagilag hozzánk képest
3, aki hitelből vesz lakást ne vegyen egy nagy hatalmasat induljon kicsiből és akkor ki tudja fizetni a törlesztést is sőt cserélgethet is egyre nagyobbra ha igénye van rá...
4, aki most beteszi a bankba a pénzét és nem EURO-ban gyüjt az felkészülhet arra hogy a sáv törlése miatt akár 400FT/1 EURO árfolyamon fogják átváltani a pénzét...
(aki nem hiszi járjon utánna)
üdv. Oszi